גם בפינוי־בינוי אני שומע יותר מדי משפטים כמו: "הבטיחו לנו עוד 25 מ"ר", "היזם חתם על חניה ומחסן", "התוכנית כבר אושרה". אבל מי שמכיר את השוק באמת, יודע שהשטח מורכב הרבה יותר • יעקב רייניץ, יועץ הנדל"ן, עם סנדא מיוחדת להתחדשות עירונית
אם יש תופעה אחת שאני מזהה בשבועות האחרונים, זו נהירה של הציבור החרדי להשקעות במתחמי פינוי־בינוי ברחבי הארץ.
וזה לא מקרי.
אחרי שהציבור החרדי הודר מהגרלות 'דירה בהנחה', אלפי זוגות צעירים ומשקיעים מחפשים את האלטרנטיבה הבאה: אם אי אפשר לקנות דירה מוזלת מהמדינה, נקנה דירה ישנה במתחם התחדשות עירונית, נמתין כמה שנים ונקבל מפתח לדירה חדשה ומשודרגת.
על הנייר, זה נשמע הגיוני. במציאות יש לא מעט עסקאות מצוינות. אבל דווקא כאן נדלקת הנורה האדומה.
בשבועות האחרונים תיבת המייל שלי פשוט קורסת. מאות פניות ממשקיעים שרוצים לדבר על דבר אחד בלבד: פינוי־בינוי. כולם בטוחים שהבניין הישן יהפוך למגדל פאר והם יגרפו רווחי עתק. הם בטוחים שהם מצאו את עסקת חייהם.
ופתאום, הרגשתי שאני רואה את הסרט הזה בפעם השנייה.
לפני שנתיים-שלוש, הציבור רץ באותו טירוף בדיוק למסלולי ה-20:80. גם אז הבטיחו שהכול פשוט: "השוק רק יעלה", "עד האכלוס הכול יסתדר" ועוד.
היו מי שהזהירו שהמציאות עלולה להשתנות, אבל ההבטחות השיווקיות היו חזקות מהעובדות בשטח.
ואז הגיעה המציאות. הריבית זינקה, המימון התייקר, ומאות משקיעים גילו שההבטחות הנוצצות לא יודעות להתמודד עם העולם האמיתי.
אני חושש שחלק מהמשקיעים עומדים לעשות היום בדיוק את אותה טעות, רק בעטיפה חדשה.
*
גם בפינוי־בינוי אני שומע יותר מדי משפטים כמו: "הבטיחו לנו עוד 25 מ"ר", "היזם חתם על חניה ומחסן", "התוכנית כבר אושרה".
אבל מי שמכיר את השוק באמת, יודע שהשטח מורכב הרבה יותר.
בנוסף, הריבית הגבוהה והשחיקה ברווחיות של היזמים גורמות להם לפתוח מחדש את הסכמי התמורות, לפעמים חודשים ספורים לפני הריסת הבניין. מה שנראה במשך שנים כהבטחה סגורה, חוזר פתאום לשולחן המשא ומתן.
מי שקונה היום דירה רק בגלל חלום שמוכרים לו לעוד עשר שנים, עלול לגלות שההבטחות לחוד והמציאות לחוד. טעות אחת קטנה בפינוי-בינוי יכולה לעלות לכם 300,000 שקלים של הון עצמי שנמחק ברגע.
זה לא אומר שלא צריך להשקיע בפינוי־בינוי. להפך. לדעתי, ההתחדשות העירונית היא מנוע ההשבחה הגדול ביותר של שוק הנדל"ן בעשור הקרוב.
אבל בדיוק בגלל זה חייבים להפסיק לקנות הבטחות, ולהתחיל לקנות עסקאות שמבינים. חייבים לדעת להבחין בין היתכנות כלכלית אמיתית בשטח לבין מצגת שיווקית.
*
זו בדיוק הסיבה שהחלטתי לפתוח את הסנדא המיוחדת להתחדשות עירונית. לא כדי ללמד אתכם הגדרות יבשות, אלא כדי לתת לכם כלי עבודה בסיסים: איך משקיע חכם בודק עסקת פינוי-בינוי בצורה מקצועית לפני שהוא מוציא שקל מהכיס.
בסדנה קצרת מועד - בימי שני, כ"ז תמוז ו-ה' אב - שניתן יהיה להאזין לה בטלפון או בצפייה בזום, נלמד איך לקרוא נכון מתחם, אילו 7 בדיקות חובה לבצע, איך לפסול את העסקאות החלשות וכיצד להבין אם התמורות שמבטיחים לכם בכלל ריאליות.
הקורס הזה עולה 288 שקלים בלבד (עד 3 תשלומים של 96 ש"ח). אתם משלמים פחות ממאה שקל בחודש, כדי לקבל שיעור שימנע מכם להפסיד מאות אלפי שקלים בשניה.
אם למדנו משהו מאשליית ה-20:80, הוא פשוט: לא קונים חלום. קונים עסקה.
מספר המקומות מוגבל, אז תמהרו להירשם. להרשמה: לחצו כאן
