לפני שמחליטים לעבור דירה בגלל עוד כמה מאות שקלים בחודש, כדאי לעשות את כל המאמצים להגיע להבנות עם בעל הבית • במקרים רבים, מעבר הדירה עצמו יקר הרבה יותר מהפשרה שניתן היה להשיג • יועץ הנדל"ן יעקב רייניץ על ההחלטה שעשויה עלולה לעלות לכם אלפי שקלים
חודש אב הוא עונת השיא של שוק השכירות בציבור החרדי: אחרי תשעה באב מתחיל גל המעברים הגדול של השנה, מאחר שמשפחות מבקשות להספיק לעבור דירה לפני פתיחת שנת הלימודים, ובמקביל אלפי חוזי שכירות שנחתמו בחודש אב אשתקד מגיעים לסיומם.
השנה, יותר מתמיד, ההחלטה אם להישאר או לעבור עלולה לעלות אלפי שקלים.
הסיבה פשוטה: בעוד ששוק רכישת הדירות נמצא בקיפאון, שוק השכירות בריכוזים החרדיים ממשיך לבעור. משפחות רבות דוחות את רכישת הדירה בגלל הריבית הגבוהה והאי־ודאות, אבל הן עדיין צריכות קורת גג. התוצאה היא ביקוש הולך וגדל למספר מצומצם של דירות להשכרה.
הבעיה היא שגם ההיצע הולך ומצטמצם. במשך שנים משקיעים סיפקו חלק גדול ממלאי הדירות להשכרה, אולם בשנים האחרונות רבים מהם יצאו מהשוק, בעקבות הריבית הגבוהה, מס הרכישה והתשואה שנשחקה.
גם עשרות אלפי הדירות החדשות שנבנות ברחבי הארץ אינן פותרות את הבעיה, משום שרובן מיועדות למכירה ולא להשכרה.
התוצאה מורגשת היטב בערים החרדיות.
•
בבית שמש אנחנו רואים זינוק של ממש במחירי השכירות. דירת שלושה חדרים כבר מתקרבת ל־6,000 שקל בחודש, סכום המשקף החזר משכנתא על הלוואה של כ־1.2 מיליון שקל.
הסיבה המרכזית היא מחסור בדירות להשכרה. בניגוד למה שנהוג לחשוב, בבית שמש אין כיום הרבה משקיעים המחזיקים דירות להשכרה. במשך תקופה מסוימת נהנה השוק ממלאי גדול של דירות שנרכשו במסגרת 'מחיר למשתכן', אך בשנתיים-שלוש האחרונות, לאחר שבעלי הדירות יכלו למכור אותן, רבות מהן אכן נמכרו למשפחות לצורך מגורים. התוצאה: היצע הדירות להשכרה הצטמצם משמעותית, בעוד שהביקוש רק הולך וגובר.
גם בביתר עילית מורגש מחסור חריף. עד כמה? במערכת העיתון המקומי מספרים שתושבים פונים ומבקשים לקבל את מודעות השכירות עוד לפני שהעיתון יורד לדפוס. כשהביקוש גדול כל כך, כל דירה שמתפנה נחטפת בתוך זמן קצר. עם זאת, בביתר מתקדמים כיום פרויקטים גדולים של בנייה, וייתכן שתוספת הדירות תסייע בעתיד לאזן את השוק. גם באלעד, עם התקדמות הבנייה החדשה, אפשר לקוות להגדלת ההיצע.
היוצאת מן הכלל היא בני ברק. שם מחירי השכירות אמנם אינם יורדים, אך הם גם אינם מזנקים בקצב שנראה בערים החרדיות האחרות. אחת הסיבות לכך היא הגידול המתמשך במספר יחידות הדיור שנוצרות באמצעות חלוקות דירות ובנייה בלתי חוקית.
למרות הבעייתיות של התופעה, בפועל היא מגדילה את היצע הדירות וממתנת את העליות.
•
נתוני הלמ"ס מלמדים גם על נקודה חשובה לכל שוכר. מי שנשאר בדירתו וחידש חוזה, שילם בממוצע תוספת של 2.6% בלבד, בעוד שמי שעבר לדירה אחרת שילם בממוצע 6.6% יותר.
הפער הזה אינו מקרי. לבעל דירה משתלם לשמור על שוכר טוב, גם במחיר של העלאה מתונה יותר. לעומת זאת, כשהדירה מתפנה, המחיר מתעדכן מיד לרמת השוק ובריכוזים החרדיים של היום זו כבר רמת שוק גבוהה מאוד.
לכן, לפני שמחליטים לעבור דירה בגלל עוד כמה מאות שקלים בחודש, כדאי לעשות את כל המאמצים להגיע להבנות עם בעל הבית. במקרים רבים, מעבר הדירה עצמו, יחד עם שכר הדירה הגבוה יותר, ההובלה, התיווך וההוצאות הנלוות - יקר הרבה יותר מהפשרה שניתן היה להשיג.
ואולי יש כאן גם מסר רחב יותר: כל עוד אלפי משפחות מתחרות על אותו מלאי מצומצם של דירות בבית שמש, בביתר, אלעד ושאר מוקדי הביקוש, המחירים ימשיכו לטפס. מי שמוכן להרחיב מעט את גבולות הגזרה ולבחון גם ערים חרדיות מתפתחות בפריפריה, עשוי לגלות לא רק שכר דירה נמוך יותר, אלא גם איכות חיים טובה יותר.
בסופו של דבר, שוק השכירות פועל לפי חוק אחד פשוט: במקום שבו כולם רוצים לגור, כולם משלמים יותר.
• יעקב רייניץ הוא יועץ נדל"ן ומרצה. לקביעת פגישת ייעוץ - לחצו כאן
